基本案情
2019年2月，小贷公司与张某签订借款合同，张某向小贷公司借款300万元，张某以其所有的房屋提供抵押担保，小贷公司按约放款。借款到期后，张某未按期还款，小贷公司遂将张某诉至秦淮法院。张某辩称,自己对于借款本金、利息以及借款事实没有异议，但对原告主张的抵押权有异议，案涉房产是共有物，抵押权的设立未经第三人李某同意，系无权处分。原告未审查核实房屋的共有情况，对被告提供的抵押物未审查，不能认定为善意，因此原、被告间的抵押合同无效，故原告对案涉房屋无权行使优先受偿权。
第三人李某陈述，自己对原、被告间借款一事并不知情，对被告将案涉房屋抵押给原告的事也不知晓，不认可原告的房屋抵押权。法院审理查明该房产系被告与第三人李某共有。
裁判要旨
原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人，本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。
被告不服一审裁判结果提起上诉，南京中院经审理判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
△秦淮法院法官祝剑泰
本案争议的焦点是小贷公司能否取得抵押权。
《民法典》第311条规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
《民法典》第311条所规定的善意取得制度，目的在于保护占有的公信力，保障交易安全，鼓励交易，保护交易当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序。
财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。一般情况下，应当保护善意第三人基于信赖不动产登记簿从事的交易行为，此处的善意必须结合其他的因素予以考虑。如果第三人明知或者应当知道财产属于共同财产，仍然与一方进行交易，则其不应当被认定为善意第三人。
本案中，原告在办理该房的抵押登记时，仅查看该房的所有权证、土地使用权证，对共有情况未进行询问、调查，办理该房的抵押登记时未征得第三人李某的同意，未要求第三人李某到场对抵押情况予以确认。
原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人。本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。
原标题：《未经共有人同意，擅自抵押共有房屋是否有效？》
