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基础设施经济转型关键期推出不动产投资信托基金REITs产品非常符合国家层面

发展REITs对于建设健全金融体系的价值毋庸置疑。 作为我国经济转型的关键时期,在基础设施领域推出房地产投资信托基金公募REITs产品,非常符合国家多项政策指引,包括服务实体经济、防控金融机构等。 风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等,还可以助力“三降一减一补”宏观政策的落实,特别是盘活各类高质量经营实体房地产存量,减轻政府和企业的财政负担。 杠杆是唯一的金融创新工具。 REITs市场作为一种分红比例高、与股市、债市关联度低的长期金融工具,发展建设对深化金融改革、构建多层次资本市场体系具有重要意义。

要看到REITs是金融服务实体经济、构建多层次资本市场体系的重要方式; 同时,也是促进经济去杠杆、防范和化解系统性金融风险的有效途径; 是促进金融与房地产良性循环的重要工具; 建立健全住房租赁金融支持体系的重要支持。

2004年1月,国务院发布3号文件,明确“积极探索和发展资产证券化品种”。

2004年10月,中国证监会发布了《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》,成为交易所ABS的基本规范性文件。

2005年3月,由央行牵头,国家发改委、财政部、银监会、证监会、保监会联合成立信贷资产证券化试点工作组,确定国家开发银行、中国建设银行为信贷资产证券化试点单位。

2005年4月,央行和银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》、《资产支持证券信息披露规则》和《证券监督管理办法》三个政策性文件。 《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》成为信贷CLOs项目法律。

2009年3月,证监会发布《关于证券公司开展资产证券化试点有关问题的通知(征求意见稿)》,拟选择部分证券公司按照渐进原则开展相关证券试点。 “先试点,后放行”。 产品。

2012年5月,央行、银保监会、财政部联合发布《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》。

2012年8月,交易商协会发布《银行间债券市场非金融企业资产支持票据业务指引》,标志着银行间ABN正式启动。

2013年3月15日,中国证监会发布的《证券公司资产证券化业务管理规定》扩大了ABS业务模式的适用范围、标的资产的内涵和外延,同时时间降低了证券公司的业务门槛和投资者限制,简化了与银行间CLO相比,交易所ABS的性价比更高,极大地促进了交易所ABS的发展,并有助于其逐步逆袭银行间CLO。

2014年11月,中国证监会《证券公司、基金管理公司子公司资产证券化管理办法》(证监〔2014〕49号)规定,专项资产支持计划可以作为特殊目的载体(SPV) , 以及其法律地位 独立于发起人、管理人和投资人,该规定为企业资产证券化指明了清晰的路径,大大拓宽了企业融资渠道,使资产证券化成为不再受分业监管限制而仅作为金融工具的金融工具。商业资产证券化。 银行专利。 证券公司或基金子公司的资产支持专项计划可作为特殊目的载体,承接公司基础资产产生的现金流,通过信用增级和评级发行资产支持证券。

2014年,首只模仿REITs结构设计的“类RE​​ITs”产品——中信启航专项资产管理计划获批发行。

2014年11月,银保监会近日发布了《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》(以下简称1092号文),将信贷ABS的监管由审批制改为归档系统。

2014年12月24日,中基协发布了《资产证券化业务基础资产负面清单指引》(中基协函[2014]459号),基本确立了资产证券化业务资产支持证券的政策框架。交易所,为交易所后续跨交易所ABS奠定了基础。 为进一步发展奠定了制度基础。

2015年,鹏华前海万科REITs在深交所挂牌上市,成为国内首只“类公REITs”产品,从此开启了中国房地产金融的“类RE​​ITs时代”。

2015年初,中国证券业协会发布了《资产证券化业务基础资产负面清单指引》(以下简称《负面清单》)。 根据清单,只有权属清晰、现金流量独立且可预期、特定产权或财产的,才能成为标的资产。

2016年发布的《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》明确提出:“依托多层次资本市场体系,拓宽投融资渠道投资项目,支持实体经济活动支持的资产证券化,盘活存量资产。优化金融资源配置,更好地服务投资和经营发展。

2016年5月13日,中国证监会发布了《资产证券化监管问答(一)》。 探索标的资产的现金流来源。

2016年6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发[2016]39号,明确“支持符合条件的住房租赁企业在发行债券和房地产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。企业参与房屋租赁市场,帮助房地产企业经营轻资产,做大做强我国房屋租赁市场,响应“房地产是活的,不是炒的”的理念。

2016年10月10日,国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发[2016]54号),明确提出“支持房地产企业向轻资产转型通过发展房地产信托投资基金的商业模式。”

2016年12月12日,交易商协会发布《非金融企业资产支持票据指引(修订稿)》和《非金融企业公开发行资产支持票据登记文件格式制度》,明确在交易结构中引入特定目的承运人。 (SPV,不限于信托公司)、丰富基础资产种类和发行方式等极大促进了同业ABN的发展。 近年来,银行间ABN的发行规模和存量规模基本呈倍数增长。

2017年1月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》也提出,要“创新国家配置资源方式”。以经营性自有资产为目的,建立健全国有资本形态转换机制,改善国有资本流动。目标是积极推进经营性国有资产证券化。

2017年,证监会表示,正在加紧研究制定面向个人投资者公开发行REITs产品的相关政策法规。 其中,与租赁经营、公寓、公租房相关的REITs将成为政策鼓励的首选方向。

2017年7月18日,证监会、住房城乡建设部等9部门联合发布《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》 》(建房[2017]153号)资产证券化负面清单指引,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。 《通知》明确,“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司债券、企业债券、非金融企业债务融资工具等企业信用类债券和资产支持证券,住房租赁业务:鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持和促进房地产投资信托基金(REITs)的发展。

2017年12月23日,全国住房和城乡建设工作会议明确提出,要全力做好公共租赁住房工作,增加公共租赁住房实物供给,持续改善公共租赁住房保障。 发展公共租赁住房等政策性保障性住房,是完善住房保障体系的重要举措,也是民生工作的重点。

2018年中国人民银行工作会议指出,要着力建立健全住房租赁金融支持体系。 住房租赁类REITs可以帮助房地产开发企业从传统的“开发销售”模式向“开发运营”新模式转型,是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。

2018年1月26日,中国保监会公布《保险资金运用管理办法》,明确保险资金可以投资于资产证券化产品。 资产证券化产品将是未来保险资金运用的重要方向,期限较长的保险资金与资产证券化产品匹配度高。

2018年1月29日,保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会在厦门召开。 保监会副主席陈文辉在会上提到,要稳步推进保险资金运用改革创新,研究保险资金参与长租公寓等领域.

2018年1月31日,证监会在2018年证监会系统工作会议上表示,将研究出台公募REITs相关业务规则,支持符合条件的房屋租赁和PPP项目开展资产证券化;

2018年2月5日至6日上午,中国人民银行工作会议在京召开。 会议部署了2018年工作主要任务,提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。

2018年2月9日,深交所印发的《深交所发展战略规划纲要(2018-2020年)》明确指出,REITs产品的研究和推广将形成具有深圳特色的REITs板块。 全面开展REITs产品创新,为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设、商业地产等领域提供金融支持。 探索发行公募REITs,引入多元化投资者。

2018年7月起,中国人民银行将“存款性金融机构资产支持证券”(信用ABS)纳入社会融资规模统计。

2019年8月5日,中国银行业协会发布《商业银行金融产品会计与估值指引(征求意见稿)》,明确ABS可以按成本估值。

2019年9月起,将“交易所企业资产支持证券”(企业ABS)进一步纳入社会融资规模的“企业债”指标。

2019年12月28日新修订的《证券法》将资产支持证券纳入证券法适用范围。

2020年3月25日,银保监会发布《保险资产管理产品管理暂行办法》,明确“在银行间市场或证券交易所市场发行的证券化产品属于投资范围保险资产管理产品。”

2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于在基础设施领域推进房地产投资信托基金(REITs)试点的通知》(以下简称《通知》) ). 中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引(试行)》(以下简称《指引》),并向社会公开征求意见。 ,标志着国内基础设施领域公募REITs试点正式启动。

2020年4月30日,财政部、国家知识产权局印发《关于2020年做好知识产权运营服务体系建设的通知》,明确依法推进知识产权证券化工作并要求积极复制借鉴已有成熟经验,以产业链或产业集群高价值专利组合为基础,支持知识产权底层资产建设,完善知识产权证券化配套政策,有效降低企业融资成本费用

2020年6月1日,中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》,其中包括支持住房租赁金融业务创新规范发展,支持住房租赁金融业务创新规范发展。房地产投资信托基金(REITs)的发展。

2020年6月2日,银行间市场交易商协会宣布,在现行资产支持票据(ABN)规则体系下,将研究推出资产支持直接融资的创新产品——资产支持商业票据(Asset-Paper 、ABCP),推动实施首批5个试点项目。

2020年7月,中国人民银行、中国银保监会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局发布《规范化债权资产认定规则》,信贷资产支持证券、资产-在证券交易所上市的支持票据和资产支持证券被纳入标准化债权资产。

2020年8月6日,国家发改委办公厅印发《关于做好基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》。 设施试点的区域和行业范围,项目需要满足的基本条件。 从区域层面,鼓励在国家重大战略、国家级新区等重点领域开展试点。 从行业看,优先支持基础设施提升、新型基础设施、产业园区等领域的项目。 从项目本身来看,要求权属清晰、确定、可转让,投资回报良好,进入稳健经营阶段。

2020年9月30日,银保监会发布《关于银行业金融机构信贷资产证券化信息备案有关事项的通知》,决定不实施信贷资产证券化产品备案,实施信贷资产证券化信息登记。 通知明确,银行业金融机构发行信贷资产证券化产品,应当在银行业信贷资产登记流转中心(以下简称“银登中心”)集中统一信息登记,逐个产品报送数据资料,取得独特性。 产品信息注册码。 受托机构持有产品信息注册码,按程序申请发行。

2020年9月30日,银保监会在《关于十三届全国人大三次会议第5315号建议的批复》(银保监函〔2020〕226号)中明确指出,“积极支持汽车抵押贷款资产证券化、汽车金融公司金融债券、汽车企业债务融资工具的注册发行,有效引导社会资金向汽车产业流动。”

2020年10月15日,银灯中心发布了《信贷资产证券化信息登记管理办法(试行)》,对信息登记流程提出了具体要求和实施细则。

2021年1月7日,银保监会发布《关于开展不良贷款转让试点的通知》(2020年6月15日征求意见稿),明确了不良贷款转让范围试点计划包括 18 家国家银行; 企业不良贷款、个人信用卡、个人经营贷款、个人消费贷款分批转移; 对地方AMC公司贷款的划转仅限本地区,个人批量贷款的划转不限地区; 参与银行个人批量转账不限地区。 在当地参与; 个人住房按揭贷款、个人消费按揭贷款、个人经营按揭贷款以自收为主。

2021年1月21日,国家发改委办公厅印发《关于建立全国基础设施房地产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》。 《通知》从六个方面提出了具体工作要求。 一是要求地方充分认识稳步推进基础设施REITs试点的重要意义。 二是要求地方政府及时将符合条件的项目纳入基础设施REITs项目库,切实加强基础设施REITs试点项目储备管理。 三是将入库项目分为意向项目、储备项目和存量项目三类,严格掌握入库项目条件。 四是从加强协调服务等四个方面提出储能项目支持措施。 五是从项目信息、入库代码、时间安排等方面对入库项目的梳理和报送提出具体要求。 六是要求各地统一规则,加强合作,确保基础设施REITs试点稳步推进。

2021年7月2日,国家发展改革委发布《关于进一步做好房地产投资信托基金(REITs)在基础设施领域试点工作的通知》(《关于房地产投资信托基金申请的通知》对房地产投资信托基金试点项目(发改办投资[2020]586号)进行了总结更新,包括扩大区域:试点区域向全国开放资产证券化负面清单指引,符合条件的申请人均可申请;资产范围扩大:新能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等,并将停车场纳入市政基础设施范围;最低规模要求:由原来的5亿元提高到不低于10亿元原则上,新增可扩容至不低于首次发行规模的2倍;更新申报路径:央企多区域打包项目c 经项目所在地省级发改委审核后直接报送国家发改委,但仍须附项目所在地省级发改委意见。 无需报省发改委,鼓励中央企业积极开展公募REITs项目。

通过回顾我国资产证券化的政策和发展路径,可以看到我国资产证券化刚刚进入平稳发展阶段,还有很大的成长空间。 “基础设施REITs是国际通行配置的资产,具有高流动性、高回报、相对稳定、安全性强等特点,可以有效盘活存量资产,填补现有金融产品的空白,拓宽社会资本投资渠道,提高直投比重。”融资,提升资本市场服务实体经济的质量和效率。”

我国目前的资产证券化市场具有一定规模,但距离成熟的REITs市场还有很长的路要走,庞大的存量资产也创造了巨大的发展空间和潜力。 随着国内各类资产质量的提升和新形势下各项税法法规的完善,公募REITs必将推动多领域优质资产转型升级。

REITs课题组——中国REITs探索者与实践者

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