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首付分期与首付贷是如何避开监管操作的?

     所谓“首付贷”,是指在购房人首付资金不足时,地产中介协助购房人以办理消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金,作为购房首付。

     据业内人士透露,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道,其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供贷款资金;三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说,整个“首付贷”的资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况。对于房产抵押贷款用作首付款的现象,有业内人士坦言,在实际操作中,一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等,会有一个形式上的监管,但在实际执行过程中监管难度较大。

       “首付贷”是如何避开监管操作的?“假设你的资金缺口是70万元,我们需要分三家银行来做,因为每家银行信用贷的最高额度是30万元,我们常合作的几家银行,这几家的利率也各有不同,一般年化利率在6%~9%,正常按揭贷款年化利率在5.39%,其实差距不大,一般都可以承受。不过‘信用贷’的还款年限最多是三年,可以选择等额本息或者等息本金两种方式。”“信用贷”的风险并不大,对于购房者来说,可以用最少的资金撬动最大的资产,并且“信用贷”不会占用购房者的任何贷款记录。

     如果首付使用首付“信用贷”+按揭贷款,以总价480万元、首付192万元贷款20年的房子为例,按揭贷款部分月供17000元左右,“信用贷”按中间保守利率7%来计算,三笔信用贷每月还款总额预计在23000元左右,总计每月还款4万元左右。并且使用“信用贷”不能提前还款,如果提前还款,需要支付一定比例的违约金。这样看来,作为购房者而言,虽然首付问题解决了,但是每月的还款压力也不小。

      对于购房者来说,“首付贷”是一把“双刃剑”。“市场行情好的时候,可以放大收益,但市场下行的时候,也会放大亏损。不过对于首付款不足但又不想将房产抵押的人来说,‘首付贷’是借款门槛最低的一种方法,不过在银行不叫‘首付贷’,而是信用贷。信用贷不用审核你的工资流水,只需要你的信用记录良好,没有逾期还款记录就可以,一般都可以批下来。

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